Custos altos de condomínio afetam valor dos imóveis antigos em Santana
Os apartamentos localizados em prédios antigos no bairro de Santana, na zona norte de São Paulo, sofrem com a alta taxa de condomínio, que reduz a atratividade desses imóveis e os faz valer menos que a média da cidade. Um exemplo é um apartamento de 80 m², com um quarto e uma vaga de garagem, que pode ser encontrado por cerca de R$ 610 mil, o que equivale a R$ 7,6 mil por metro quadrado (m²). Porém, o condomínio mensal ultrapassa os R$ 2 mil, sem contar o IPTU, gerando um custo elevado para o proprietário. Essa combinação de valores encarece a manutenção e desestimula potenciais compradores, que acabam optando por imóveis mais novos ou com taxas menores.
Histórico e desafios técnicos dos prédios antigos
Santana é reconhecido como o principal reduto de alto padrão da zona norte e foi um dos primeiros bairros a receber edifícios residenciais, especialmente após a inauguração da Linha 1–Azul do Metrô de São Paulo, em 1974. A maior parte dos prédios da região foi construída entre as décadas de 70 e 80, o que hoje significa que muitos edifícios têm entre 37 e 56 anos. Esse envelhecimento traz desafios técnicos, como tubulações de cobre que precisam ser substituídas e sistemas elétricos defasados, incapazes de suportar equipamentos modernos como ar-condicionado e carregadores para veículos elétricos. Segundo o advogado especialista em direito condominial Felipe Faustino, sócio do escritório Faustino e Teles, esses fatores elevam o custo da manutenção, refletido nas altas taxas de condomínio cobradas dos moradores.
Inadimplência e impacto nas taxas de condomínio
Outro fator que pressiona o valor do condomínio é a inadimplência dos moradores, que pode resultar da perda do poder aquisitivo ou do acúmulo de taxas extras para reformas e manutenções, como pintura de fachadas, revitalização de piscinas e reforma de elevadores. Conforme Faustino explica, quando há um déficit na arrecadação mensal do condomínio, os moradores que pagam em dia acabam assumindo esse custo adicional, o que força reajustes nas taxas para cobrir o buraco financeiro. Essa dinâmica contribui para o aumento contínuo dos valores, dificultando ainda mais a venda e a liquidez dos imóveis antigos no bairro.
Valorização imobiliária ligada a transporte e renda
De acordo com o doutor em planejamento urbano Fernando Calvetti, professor do departamento de arquitetura e urbanismo da Universidade do Estado de Santa Catarina (Udesc), Santana acompanha a lógica global de valorização imobiliária próxima a estações de transporte, o que pode aumentar os preços em até 20%. O bairro consolidou-se como área de moradia para classes média e alta da zona norte, oferecendo fácil acesso aos principais corredores viários da cidade. Ainda assim, Calvetti destaca que o futuro do bairro depende da implementação de financiamentos para reformas condominiais, uma prática ainda inexistente que poderia ajudar a combater a inadimplência e modernizar os prédios antigos, atraindo as gerações mais jovens que buscam plantas mais contemporâneas.
Falta de programas para reformas e incentivos municipais
Embora a prefeitura de São Paulo ofereça incentivos para retrofit de prédios antigos no centro da cidade, não há atualmente um programa específico para fomentar reformas em edifícios residenciais em outras regiões, incluindo Santana. Valter Caldana, professor e coordenador do laboratório de projetos e políticas públicas na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (FAU) da Universidade Presbiteriana Mackenzie, destaca que a chegada do metrô na década de 70 foi decisiva para acelerar a transformação da região próxima à estação, mas o desafio agora é manter e valorizar esses imóveis antigos diante do avanço dos empreendimentos modernos.
Crescimento dos lançamentos imobiliários e perfil dos compradores
Os lançamentos imobiliários em Santana aceleraram no período pós-pandemia, atingindo um pico em 2024 com 904 apartamentos lançados na região. Em 2026, a consultoria Brain estima que o preço médio por metro quadrado dos novos imóveis será de R$ 12,5 mil. O valor médio dos apartamentos no bairro é de R$ 1,43 milhão, com área média de 127 m², indicando uma predominância de lançamentos voltados à classe média alta. Para o CEO da Brain, Fábio Tadeu Araújo, o maior desafio para as incorporadoras é encontrar terrenos economicamente viáveis, já que muitos lotes estão fragmentados ou ocupados por prédios antigos ainda economicamente ativos, o que encarece a aquisição.
Preferência por condomínios modernos e áreas comuns
A mudança no perfil dos compradores também é notável: há uma preferência crescente por edifícios novos, que oferecem maior infraestrutura e áreas comuns como lazer completo, coworking, academia e espaços para delivery. Araújo ressalta que, apesar de muitos imóveis antigos em Santana possuírem plantas amplas, eles apresentam padrão construtivo e infraestrutura inferiores, além de condomínios com valores e condições muito diferentes dos empreendimentos atuais. A Avenida Braz Leme, por exemplo, tende a se firmar como uma região de alto padrão, mesmo com a escassez de terrenos disponíveis.